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當前位置:政策資訊 > 企業課堂 > 王健林“輕裝上陣”

王健林“輕裝上陣”

時間:2020-11-11 14:44 瀏覽:189

  多年前,王健林曾說過這樣一句話:“我和幾位企業家朋友聊天,說萬達商管是萬達的核心企業,我什么都能丟,這個不能丟?!?/p>

  萬達商管確實是王健林的“心頭肉”,他曾公開表示,未來要保證,新開業的萬達廣場至少70%以上是輕資產。如今,這個比例或將擴至全部。

  9月29日,從多位萬達高管及相關人士處證實,從2021年開始,萬達商管不再發展“重資產”,即不再投資自持萬達廣場物業,全面實施“輕資產”戰略。

  萬達商管集團總裁肖廣瑞公開表示,這是萬達商管集團董事會最新做出的決定。目前萬達商管“輕資產”項目的發展超出今年年初預期。截至今年9月底,萬達商管今年已簽約“輕資產”項目53個,是2019年全年簽約40個“輕資產”項目的1.3倍。

  “原有的(萬達廣場物業)還會繼續持有,但不再新增自持的了。也就是說,2021年后開業的(萬達廣場)都將是輕資產項目?!比f達集團層面的相關人士對《中國企業家》解釋稱,“輕資產”是萬達商管近年一直在穩步推進的工作。

  所謂的“輕資產”是指,萬達不再在萬達廣場建設過程中投入資金,只負責輸出品牌、負責萬達廣場的設計、建設和運營,并從中分得收益?!斑@幾年輕資產項目的比例越來越大,到2021年實現全部項目都輕資產,也是一個水到渠成的事?!鼻笆鋈耸糠Q。

  “相比重資產,輕資產項目利潤率要高,全面發展輕資產可提高利潤率,進一步降低負債?!苯咏f達集團的人士稱。素有“小萬達”之稱的新城控股某高管也表達了類似觀點,萬達商管做此決策的直接目的是降負債增現金,即開源節流,“但現在開源的可能性不大,只能節流”。

  不過,亦有萬達商管方面的相關人士否認了“降負債”的說法。在他的理解中,公司的決策目的或與萬達商管的公司定位及愿景有關,“就是把萬達商管做成一家純粹的物業管理公司”。此外,這一決策也與萬達商業的回A進程有關,“上市事宜一直在推進”。

  貝殼研究院高級分析師潘浩分析,回溯萬達的“輕資產”戰略脈絡可以發現,剝離地產是前提,規模債務是動因,監管升級是加速劑,高利潤回報是展望。

  值得注意的是,近期行業金融監管升級信號不斷釋放,尤其是相關監管部門重視有息負債規模的增長情況,或將在一定程度上加速萬達戰略轉型。截至今年6月底的萬達商管現金短債比數字,已觸及行業監管紅線。

  “現在國家對于企業融資限制越來越嚴格,‘三道紅線’嚴格執行的期限雖然延遲了,但對于依靠高杠桿運轉的企業而言,去杠桿壓力仍然巨大,企業從過去高周轉高杠桿的重資產模式向輕資產模式的轉變,是大勢所趨?!贝鞯铝盒醒芯吭菏紫叻治鰧<椅簴|稱,“設置三道紅線的目的,就是為了防范金融系統性風險?!?/p>

  從遭遇“股債雙殺”后的“斷臂”償債,到新設地產集團為回A清障,再到今年7月徹底清零海外銷售類資產,萬達商業歷時近5年的“去地產化”大戲終于落幕。隨著存量住宅業務的剝離出清,萬達商管將會更加積極地投入到商業物業的運營管理中,而這場通過輸出品牌、設計及運營管理的“輕資產化”轉型之路,也正邁入佳境。

  “輕裝上陣”的王健林正離他的夢想越來越近。



  剝離地產,輕裝上陣

  公開資料顯示,截至2020年9月底,萬達商管累計開業336個萬達廣場,其中“輕資產”項目有58個;在建萬達廣場有166個,其中“輕資產”項目128個。在建項目基本滿足萬達商管未來3年每年開業萬達廣場不低于50個的計劃。

  目前,萬達商管今年已簽約“輕資產”項目53個,是2019年全年簽約40個“輕資產”項目的1.3倍。預計2020年萬達商管全年簽約的“輕資產”項目將達到65個至70個。根據萬達商管董事會要求,今后每年簽約“輕資產”的萬達廣場將不低于60個,萬達商管將徹底“輕資產”化。

  2015年,王健林提出“輕資產”轉型戰略,即萬達要走輕資產、低負債發展的戰略。按照他的規劃,萬達的目標是到2020年完成企業轉型,到2020年萬達商業地產的收入比重將降到50%以下,徹底實現轉型。

  重大變革出現在2017年。這一年,萬達通過與融創、富力簽訂戰略合作協議,將北京萬達嘉華等77個酒店轉給富力,將西雙版納萬達文旅項目等13個文旅城項目91%的股權轉讓給融創,合計交易金額達到638億元。通過該筆交易,萬達剝離了大量資產。

  2018年1月,萬達商業引入騰訊、蘇寧、京東、融創等四家股東。王健林承諾,在1至2年內消化房地產業務,今后不再進行房地產開發,成為純粹的商業管理運營企業。因此,萬達商業一分為二,獨立出萬達商管集團和萬達地產集團。

  至2019年底,萬達商管完成房地產業務剝離。萬達商管在公告中闡明,公司自2020年1月1日起,將僅從事商業物業投資及運營管理。而萬達地產將集團所有地產業務攬進體系之內,繼續從事房地產開發業務,通過招拍掛、商業綜合體和文旅項目等形式獲取開發用地。

  王健林的夢想是,將萬達從以房地產為主業的企業,轉型為高科技服務企業,商業地產則強調以輕資產為主。王健林強調,萬達是以輕資產為主,但不是完全放棄重資產,是在有息負債總體逐年減少的情況下做重資產,到2020年底,將萬達集團有息負債降至絕對安全水平。

  外界眼中,在宣布轉型的近5年時間里,萬達一直在“去地產化”和“重回地產”間游離,轉型決心有雷霆之勢,但也經歷了一系列實實在在的陣痛與失意。

  最近大半年,萬達投入巨資重整文旅,先在甘肅蘭州、陜西延安投資萬達城,后入沈陽投資拿下文旅項目、醫院、學校和5個萬達廣場,接著又打進廣東、四川等地獲取文化、體育、商業等一攬子的投資標的。萬達地產今年銷售目標設定為1000億元,受制于疫情影響,這一目標完成難度加大,但截至目前,未有消息證明,萬達因疫情影響改變了千億目標。

  克而瑞數據顯示,2020年1~8月,萬達集團實現合同銷售額406億元,同比增長近四成,遠高于行業均值;行業排名上升11個位次至第54名。

  “三道紅線”壓頂

  萬達商管剝離重資產,除了自身輕資產戰略下的常規要求,亦有外部環境的緊迫性所需。

  前述TOP10房企高管算了一筆賬,他表示:一座十萬方體量的商場,建安成本加裝修成本,每平米大概七八千到一萬塊,整體算下來就是10億元,100座就是1000億元。

  “房地產銷售的現金流滾動,已經難以支撐自持商場的不斷擴張。就算一年建10到20座(商場),也要一兩百億元(成本)。萬達現在哪有那么多現金流去沉淀?”前述人士感慨道,“不止萬達,開發商這兩年都會很難過?!?/p>

  萬達商管2020年半年報顯示,截至2020年6月30日,萬達有息負債規模為1817.8億元,其中短期借款6.3億元,一年內到期非流動負債(有息部分)657億元,長期借款921.6億元,而其流動貨幣資金約471.3億元,現金短債比0.71。在此半年前,這個數字為1.4。

  截至2020年上半年末,萬達商管總資產為5563.22億元,較2019年末(下同)下降3.28%;總負債為2834.03億元,下降4.87%;凈資產為2729.18億元,下降1.58%。其中,萬達為取得借款相關資產抵押金額約3366.6億元,占總資產比例約60.5%。

  萬達商管稱,雖然公司有息負債穩步下降,但整體規模仍相對較大?!耙坏┌l生債務違約,或將對公司資產及收益產生一定影響?!迸撕品Q。

  近期,萬達商管多次發債。7月29日,萬達商管發行35億元中期票據,利率為5.38%,9月10日,公司完成2020年公司債券(第一期)發行,最終發行結果為38億元,票面利率為5.58%,為期5年。

  9月28日,萬達商管發布2020年公司債券(第二期)募集說明書。募集說明書顯示,本期債券為無擔保債券,發行規模不超過20億元(含20億元),為期4年,票面利率詢價區間為5%~6%,募集資金扣除發行費用后擬全部用于償還到期公司債券。

  商業資產怎么“退出”?

  “不求做大,主要看利潤?!边@是王健林對萬達地產集團的最初訴求。這個訴求在萬達商管板塊亦有體現。2020年上半年,萬達商管的整體毛利率為72.2%,較上年同期增長25.3%,遠高于以傳統開發模式為主的百強房企平均水平。

  受到新開業廣場數量持續增加影響,萬達商管近年毛利率有所下滑,但與新城控股、大悅城等同行相比,毛利率依舊保持在較高水準。比如在單店營收貢獻上,2016年~2019年,萬達商管的年單店營收由約1億元逐步升至1.1億元,而新城的單店營收則介于0.4億~0.6億元。

  在克而瑞地產研究中心分析師沈曉玲看來,與同樣重點布局三四線城市、單店體量相似的新城吾悅廣場相比,萬達廣場在單店創收方面具備一定先發優勢,但與一些圍繞一二線城市布局的企業相比,如華潤、龍湖、大悅城以及一些港資投資物業運營企業,其在單店創收及核心區位地標性廣場打造方面還有待提升。

  “今年上半年,百強房企普遍呈現增收不增利的特點,而萬達能夠保持并不斷提升其高利潤回報,或將堅定其輕資產轉型的信心?!迸撕品Q。不過,自身轉型與“黑天鵝”迎面相撞,整個行業猝不及防,這給公司的收入及盈利預期帶來了不確定性。

  因“去地產化”逐漸失去物業銷售的業績貢獻,疊加疫情沖擊影響,2020年上半年,處于恢復期的萬達商管,主營業務收入同比下降47.7%,各業態收入均有減少。今年上半年,萬達商管利潤總額為88.45億元,同比下降32.39%;凈利潤為63.9億元,同比下降36.22%。

  “沒有企業能扛得住這樣源源不斷的現金投入,公司也在尋找類似‘吾悅廣場’的退出機制?!苯衲?月,新城控股董事長兼總裁王曉松在回應商業地產的發展問題時這樣坦言。疫情之下,新城控股宣布,2020年將新開30座吾悅廣場,商業管理年租金收入目標為55億元。

  “結合當前的風險因素及運營原理,商業資產怎么實現‘退出’確實是個問題。新城吾悅廣場開始推出ABS(資產擔保證券)來退出,雖然是以融資形式把資產抵押出去,實際上就是在做輕資產?!毙袠I某TOP10房企人士稱。商業地產的劣勢是,資金沉淀大,沉淀周期長,轉型輕資產也代表著商業地產運營商或重資產企業的一種退出方式。

  “要么像融創一樣賣資產,要么像新城控股一樣做ABS,或者像寶龍地產、萬達這樣做品牌輸出。當然,萬達擁有管理經驗,轉‘輕’也是有基礎的?!鼻笆鋈耸糠Q。

  來源:中國企業家網


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